當(dāng)前，我市機(jī)動車保有量已達(dá)80余萬輛，其中大半在市區(qū)，據(jù)媒體報(bào)道，市區(qū)停車位缺口十萬余個，一方面政府為了解決“停車難”問題同時大量人防工程和架空層、地下室由于各種原因處于閑置、封閉狀態(tài)。為充分利用資源，環(huán)節(jié)市區(qū)擁堵和“停車難”問題，提出以下建議：
一、存在的問題及可利用區(qū)域
1．不規(guī)范的停車管理形成“登門檻效應(yīng)”。某頭部企業(yè)工作人員曾來十堰自駕，發(fā)現(xiàn)我市部分停車場存在收費(fèi)不透明，路邊臨停收費(fèi)、道路兩邊停車多等現(xiàn)象，據(jù)此認(rèn)為我市營商環(huán)境法治化進(jìn)程落后，吃拿卡要少不了，最終選擇在孝感落戶。
2．無產(chǎn)權(quán)的停車收費(fèi)造成公共資源損失。一是由于容積率限制等原因，我市多個小區(qū)配建的停車場沒有產(chǎn)權(quán)（登記產(chǎn)權(quán)則容積率超標(biāo)），屬于公共區(qū)域，但小區(qū)業(yè)主并無能力進(jìn)行管理、形成了灰色地帶。該部分區(qū)域目前基本由前期物業(yè)管理，大量停車費(fèi)收不入賬，不僅引發(fā)矛盾，也造成本地財(cái)稅損失，甚至有大量業(yè)主呼吁由政府接手管理。從實(shí)地調(diào)查來看，很多地下架空車位處于空置狀態(tài)。根據(jù)市區(qū)建設(shè)狀況和車輛保有（全市80萬臺、六成以上在市區(qū)，按照最優(yōu)惠的停車月租4000元一年計(jì)算）情況，保守估計(jì)市區(qū)一年的停車費(fèi)收益20億元以上，即使全市七千余名物業(yè)工作人員僅靠這一項(xiàng)收入，人均收益也接近30萬元，這部分收益在剔除人力成本（按照新入職公務(wù)員平均工資或者全市人均GDP計(jì)算，運(yùn)營成本不到5億元）后，凈利潤為10億元以上。
3．人防地下室“以租代售”造成糾紛隱患。據(jù)調(diào)查，部分前期物業(yè)公司將配建的人防車位租金以一次收取20年甚至以上停車費(fèi)的形式違規(guī)“以租代售”，政府部門沒有進(jìn)行有效管理，一旦需要啟用，則難以清退。而且這部分本可用于人防設(shè)備維護(hù)的收益被個人竊取，日后還得政府兜底，造成新的遺留問題。
4．部分“爛尾樓”地下空間長期閑置浪費(fèi)。目前，我市主干道等繁華地區(qū)存在多處“爛尾樓”，如五堰中心區(qū)域的燕良大酒店、浙江路沿線的和昌國際城、重慶路與北京路交匯的爛尾樓等，長期無人管理的爛尾樓，不僅存在安全隱患（如外地多處出現(xiàn)的犯罪現(xiàn)場和贓物藏匿地都在爛尾樓），也是對城市中心區(qū)土地資源的浪費(fèi)。
5．加重群眾負(fù)擔(dān)，降低人民幸福感。“汽車城”作為十堰市的名片之一，如長期對汽車不友好（停車難、停車貴），不僅有損城市形象，長期來看，也會阻礙十堰市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。以電動車推廣為例，市區(qū)停車費(fèi)支出平均水平為充電費(fèi)的2倍以上，基本抵消了電車相對燃油車的費(fèi)用優(yōu)勢。
二、利用建議
1．規(guī)范停車管理。明確停車管理收費(fèi)與保管責(zé)任，有明確產(chǎn)權(quán)的車位收費(fèi)收益歸產(chǎn)權(quán)方，沒有產(chǎn)權(quán)的車位由城投公司統(tǒng)一管理利用，產(chǎn)權(quán)有爭議的由政府主持爭議雙方調(diào)解，調(diào)解不成的由城投公司統(tǒng)一管理利用，有穩(wěn)定運(yùn)行的業(yè)委會的小區(qū)、由城投公司與業(yè)委會協(xié)商納入統(tǒng)籌。
2．嚴(yán)管人防工程。制定詳細(xì)的人防工程管理規(guī)劃，人防工程用于停車的，一次收費(fèi)不得超過一個季度，在行政事業(yè)單位工作人員、退役軍人、國企工作人員中就近選聘“人防工程志愿監(jiān)督員”，提高人防工程的管理效率。人防工程的出入口必須與市區(qū)道路直接連接獨(dú)立運(yùn)行，收益在留足維護(hù)成本后由城投公司代表政府和最終投資方商議分配。
3．充分利用爛尾。“爛尾樓”在沒有明確的解決時間表之前，由城投公司在不影響建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，開辟停車位解決擁堵問題，產(chǎn)生的收益用以補(bǔ)充管理費(fèi)用。在管理過程中發(fā)現(xiàn)樓體有安全隱患的，及時報(bào)告有關(guān)部門處理。
4．發(fā)掘閑置場地。根據(jù)國土資源法規(guī)，建設(shè)用地滿2年未開發(fā)的由政府收回，目前收回雖有難度、非建設(shè)性利用并無障礙。在發(fā)現(xiàn)閑置的已征用土地后，及時函告開發(fā)方，限時動工完工，否則由城投公司臨時開辟為停車場對外開放，直到明確動工為止，以解決“凡有工地爛尾、周邊道路必有大規(guī)模違停車輛”問題。
5．創(chuàng)新收費(fèi)方式。部分城市居民車輛數(shù)少于房產(chǎn)數(shù)，目前的管理現(xiàn)狀迫使他們必須多處交停車費(fèi)，一方面造成資源浪費(fèi)、另一方面也加重了居民負(fù)擔(dān)，不利于刺激消費(fèi)、提升生活品質(zhì)?？梢酝ㄟ^納入“全市一個停車場”系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)付費(fèi)停車、自動扣費(fèi)模式（車主以車牌號為一個賬號預(yù)充值，從而減少出口等待時間），因一輛車最多同時在一個地方停車，借此可盤活停車場資源。另一方面也開展工作區(qū)（商業(yè)區(qū)）停車場提供夜間優(yōu)惠停車、生活區(qū)提供日間優(yōu)惠停車等方式，分區(qū)域、分時段調(diào)整收費(fèi)策略，從而進(jìn)一步規(guī)范停車、簡化收費(fèi)程序、調(diào)節(jié)車流量、避免擁堵。通過停車時長監(jiān)控，還可以有效識別“僵尸車”，及時發(fā)現(xiàn)“僵尸車”背后的問題。
6．助力旅游引流。根據(jù)市委、市政府的統(tǒng)一安排，可在特定時段開啟“全市免費(fèi)停車、優(yōu)惠停車”政策，提高對游客的吸引力；實(shí)行“消費(fèi)換停車”政策，如在本市沒消費(fèi)1元錢、可在全市任意停車場免費(fèi)停車1－3分鐘，以促進(jìn)消費(fèi)。
三、風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對
1．物業(yè)公司反對。將居民小區(qū)納入“全市一個停車場”管理必然引發(fā)物業(yè)公司不滿。據(jù)調(diào)查，目前市區(qū)物業(yè)公司員工共計(jì)7000人上下，除了經(jīng)理外待遇均較低，一般在2000－3000元左右，據(jù)網(wǎng)絡(luò)檢索，全市物業(yè)行業(yè)繳納社保的員工比例不足三成。
解決方法：一是勞務(wù)派遣或者城投合同工的方式，從停車收益中給涉及的原員工發(fā)工資，即使按照每人每年7萬元的平均水平，成本不會高于5億元；二是部分物業(yè)公司合同到期或合同只涉及部分樓棟、本身已屬于非法經(jīng)營狀態(tài)，群眾反映強(qiáng)烈，可以與業(yè)主委員會等居民自治組織商議納入管理，只要妥善解決原員工待遇問題，并不會造成群體性事件；三是部分對物業(yè)公司的違規(guī)經(jīng)營行為進(jìn)行查處，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，避免居民財(cái)富被侵蝕。
2．管理人員不足。根據(jù)全市七百余個小區(qū)和商業(yè)綜合體的情況看，大約需要3000－5000名管理人員進(jìn)行設(shè)備看護(hù)、應(yīng)急處置等工作。
解決方法：通過直接與原物業(yè)公司聘用的勞務(wù)派遣、保安公司合作，保持保安人員基本穩(wěn)定，如能適度讓利提高人員待遇，則問題迎刃而解。
3．已“購”車位業(yè)主。部分沒有產(chǎn)權(quán)的車位已被物業(yè)公司以長租形式賣出了20年使用權(quán)，如納入“全市一個停車場”管理，則產(chǎn)生新的矛盾。
解決方法：已繳納過長租使用費(fèi)的業(yè)主，作為遺留問題責(zé)令物業(yè)公司退回違規(guī)收取的費(fèi)用，在解決退費(fèi)問題之前，不再收取停車費(fèi)和管理費(fèi)，這部分停車位繼續(xù)保留，轉(zhuǎn)而以車位閑置時的部分收益來覆蓋。
四、外地做法
湖南省常德市，為規(guī)范停車，由政府出資建設(shè)和規(guī)范多個免費(fèi)停車場、嚴(yán)格在公共場所劃線停車，線內(nèi)免費(fèi)、線外處罰。目前該市停車秩序明顯好轉(zhuǎn)、游客滿意度高，城市交通秩序和風(fēng)貌得到顯著改善，甚至交通事故率都有降低。
一、存在的問題及可利用區(qū)域
1．不規(guī)范的停車管理形成“登門檻效應(yīng)”。某頭部企業(yè)工作人員曾來十堰自駕，發(fā)現(xiàn)我市部分停車場存在收費(fèi)不透明，路邊臨停收費(fèi)、道路兩邊停車多等現(xiàn)象，據(jù)此認(rèn)為我市營商環(huán)境法治化進(jìn)程落后，吃拿卡要少不了，最終選擇在孝感落戶。
2．無產(chǎn)權(quán)的停車收費(fèi)造成公共資源損失。一是由于容積率限制等原因，我市多個小區(qū)配建的停車場沒有產(chǎn)權(quán)（登記產(chǎn)權(quán)則容積率超標(biāo)），屬于公共區(qū)域，但小區(qū)業(yè)主并無能力進(jìn)行管理、形成了灰色地帶。該部分區(qū)域目前基本由前期物業(yè)管理，大量停車費(fèi)收不入賬，不僅引發(fā)矛盾，也造成本地財(cái)稅損失，甚至有大量業(yè)主呼吁由政府接手管理。從實(shí)地調(diào)查來看，很多地下架空車位處于空置狀態(tài)。根據(jù)市區(qū)建設(shè)狀況和車輛保有（全市80萬臺、六成以上在市區(qū)，按照最優(yōu)惠的停車月租4000元一年計(jì)算）情況，保守估計(jì)市區(qū)一年的停車費(fèi)收益20億元以上，即使全市七千余名物業(yè)工作人員僅靠這一項(xiàng)收入，人均收益也接近30萬元，這部分收益在剔除人力成本（按照新入職公務(wù)員平均工資或者全市人均GDP計(jì)算，運(yùn)營成本不到5億元）后，凈利潤為10億元以上。
3．人防地下室“以租代售”造成糾紛隱患。據(jù)調(diào)查，部分前期物業(yè)公司將配建的人防車位租金以一次收取20年甚至以上停車費(fèi)的形式違規(guī)“以租代售”，政府部門沒有進(jìn)行有效管理，一旦需要啟用，則難以清退。而且這部分本可用于人防設(shè)備維護(hù)的收益被個人竊取，日后還得政府兜底，造成新的遺留問題。
4．部分“爛尾樓”地下空間長期閑置浪費(fèi)。目前，我市主干道等繁華地區(qū)存在多處“爛尾樓”，如五堰中心區(qū)域的燕良大酒店、浙江路沿線的和昌國際城、重慶路與北京路交匯的爛尾樓等，長期無人管理的爛尾樓，不僅存在安全隱患（如外地多處出現(xiàn)的犯罪現(xiàn)場和贓物藏匿地都在爛尾樓），也是對城市中心區(qū)土地資源的浪費(fèi)。
5．加重群眾負(fù)擔(dān)，降低人民幸福感。“汽車城”作為十堰市的名片之一，如長期對汽車不友好（停車難、停車貴），不僅有損城市形象，長期來看，也會阻礙十堰市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。以電動車推廣為例，市區(qū)停車費(fèi)支出平均水平為充電費(fèi)的2倍以上，基本抵消了電車相對燃油車的費(fèi)用優(yōu)勢。
二、利用建議
1．規(guī)范停車管理。明確停車管理收費(fèi)與保管責(zé)任，有明確產(chǎn)權(quán)的車位收費(fèi)收益歸產(chǎn)權(quán)方，沒有產(chǎn)權(quán)的車位由城投公司統(tǒng)一管理利用，產(chǎn)權(quán)有爭議的由政府主持爭議雙方調(diào)解，調(diào)解不成的由城投公司統(tǒng)一管理利用，有穩(wěn)定運(yùn)行的業(yè)委會的小區(qū)、由城投公司與業(yè)委會協(xié)商納入統(tǒng)籌。
2．嚴(yán)管人防工程。制定詳細(xì)的人防工程管理規(guī)劃，人防工程用于停車的，一次收費(fèi)不得超過一個季度，在行政事業(yè)單位工作人員、退役軍人、國企工作人員中就近選聘“人防工程志愿監(jiān)督員”，提高人防工程的管理效率。人防工程的出入口必須與市區(qū)道路直接連接獨(dú)立運(yùn)行，收益在留足維護(hù)成本后由城投公司代表政府和最終投資方商議分配。
3．充分利用爛尾。“爛尾樓”在沒有明確的解決時間表之前，由城投公司在不影響建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，開辟停車位解決擁堵問題，產(chǎn)生的收益用以補(bǔ)充管理費(fèi)用。在管理過程中發(fā)現(xiàn)樓體有安全隱患的，及時報(bào)告有關(guān)部門處理。
4．發(fā)掘閑置場地。根據(jù)國土資源法規(guī)，建設(shè)用地滿2年未開發(fā)的由政府收回，目前收回雖有難度、非建設(shè)性利用并無障礙。在發(fā)現(xiàn)閑置的已征用土地后，及時函告開發(fā)方，限時動工完工，否則由城投公司臨時開辟為停車場對外開放，直到明確動工為止，以解決“凡有工地爛尾、周邊道路必有大規(guī)模違停車輛”問題。
5．創(chuàng)新收費(fèi)方式。部分城市居民車輛數(shù)少于房產(chǎn)數(shù)，目前的管理現(xiàn)狀迫使他們必須多處交停車費(fèi)，一方面造成資源浪費(fèi)、另一方面也加重了居民負(fù)擔(dān)，不利于刺激消費(fèi)、提升生活品質(zhì)?？梢酝ㄟ^納入“全市一個停車場”系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)付費(fèi)停車、自動扣費(fèi)模式（車主以車牌號為一個賬號預(yù)充值，從而減少出口等待時間），因一輛車最多同時在一個地方停車，借此可盤活停車場資源。另一方面也開展工作區(qū)（商業(yè)區(qū)）停車場提供夜間優(yōu)惠停車、生活區(qū)提供日間優(yōu)惠停車等方式，分區(qū)域、分時段調(diào)整收費(fèi)策略，從而進(jìn)一步規(guī)范停車、簡化收費(fèi)程序、調(diào)節(jié)車流量、避免擁堵。通過停車時長監(jiān)控，還可以有效識別“僵尸車”，及時發(fā)現(xiàn)“僵尸車”背后的問題。
6．助力旅游引流。根據(jù)市委、市政府的統(tǒng)一安排，可在特定時段開啟“全市免費(fèi)停車、優(yōu)惠停車”政策，提高對游客的吸引力；實(shí)行“消費(fèi)換停車”政策，如在本市沒消費(fèi)1元錢、可在全市任意停車場免費(fèi)停車1－3分鐘，以促進(jìn)消費(fèi)。
三、風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對
1．物業(yè)公司反對。將居民小區(qū)納入“全市一個停車場”管理必然引發(fā)物業(yè)公司不滿。據(jù)調(diào)查，目前市區(qū)物業(yè)公司員工共計(jì)7000人上下，除了經(jīng)理外待遇均較低，一般在2000－3000元左右，據(jù)網(wǎng)絡(luò)檢索，全市物業(yè)行業(yè)繳納社保的員工比例不足三成。
解決方法：一是勞務(wù)派遣或者城投合同工的方式，從停車收益中給涉及的原員工發(fā)工資，即使按照每人每年7萬元的平均水平，成本不會高于5億元；二是部分物業(yè)公司合同到期或合同只涉及部分樓棟、本身已屬于非法經(jīng)營狀態(tài)，群眾反映強(qiáng)烈，可以與業(yè)主委員會等居民自治組織商議納入管理，只要妥善解決原員工待遇問題，并不會造成群體性事件；三是部分對物業(yè)公司的違規(guī)經(jīng)營行為進(jìn)行查處，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，避免居民財(cái)富被侵蝕。
2．管理人員不足。根據(jù)全市七百余個小區(qū)和商業(yè)綜合體的情況看，大約需要3000－5000名管理人員進(jìn)行設(shè)備看護(hù)、應(yīng)急處置等工作。
解決方法：通過直接與原物業(yè)公司聘用的勞務(wù)派遣、保安公司合作，保持保安人員基本穩(wěn)定，如能適度讓利提高人員待遇，則問題迎刃而解。
3．已“購”車位業(yè)主。部分沒有產(chǎn)權(quán)的車位已被物業(yè)公司以長租形式賣出了20年使用權(quán)，如納入“全市一個停車場”管理，則產(chǎn)生新的矛盾。
解決方法：已繳納過長租使用費(fèi)的業(yè)主，作為遺留問題責(zé)令物業(yè)公司退回違規(guī)收取的費(fèi)用，在解決退費(fèi)問題之前，不再收取停車費(fèi)和管理費(fèi)，這部分停車位繼續(xù)保留，轉(zhuǎn)而以車位閑置時的部分收益來覆蓋。
四、外地做法
湖南省常德市，為規(guī)范停車，由政府出資建設(shè)和規(guī)范多個免費(fèi)停車場、嚴(yán)格在公共場所劃線停車，線內(nèi)免費(fèi)、線外處罰。目前該市停車秩序明顯好轉(zhuǎn)、游客滿意度高，城市交通秩序和風(fēng)貌得到顯著改善，甚至交通事故率都有降低。
